Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz über die Maklerprovision bei Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags und damit auch der Provisionsvereinbarung. Makler hat dann keinen Provisionsanspruch.
BGH, Urteil v. 06.03.2025 – I ZR 32/24
Kurzgefasst:
Der Bundesgerichtshofs hat über die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen den in § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage entschieden, der den Fall betrifft, dass der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den als Verbraucher handelnden Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird. Dabei hat er auch entschieden, dass ein Einfamilienhaus – mit Einliegerwohnung und mit einem 1/5 der Gesamtfläche umfassenden Büroanbau – nach dem Gesamteindruck maklerrechtlich unter § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB fällt, der die Vereinbarung zur Zahlung des Maklerlohns je zur hälfte von Käufer und Verkäufer vorschreibt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns fürht daher zur Unwirksamkeit des Maklervertrags
gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB. Zudem kommt § 656 c BGB auch dann zur Anwendung, wenn nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Makler beauftragt.
Im Ergbenis kann die Maklerin mangels Anspruch keinen Maklerlohn verlangen und die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Die Revision zum BGH hatte auch keinen Erfolg.
Sachverhalt:
Durch Nachweis der als Maklerin beauftragten Klägerin, erwarben die Beklagten, nach Unterzeichnung einer Courtagevereinbarung mit der Maklerin, ein Grundstück, dass mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, das zusätzlich über einen Anbau mit Büro (1/5 der GEsamtfläche), mit eigenem Eingang und Hausnummer sowie eine Garage verfügt. Die klagende Maklerin war von der Ehefrau des Verkäufers mit der Vermarktung beauftragt worden, wobei eine andere Provision vereinbart worden war als mit den Beklagten.
Verfahrensgang:
Das Landgericht Düsseldorf (11 O 44/22) hat die Klage auf Zahlung der Maklercourtage abgewiesen und das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.01.2024 – 7 U 243/22). Das OLG hat moniert, dass sich die klagende Maklerin nicht sowohl von Verkäufer als auch Käufer eine Provision in gleicher Höhe gemäß § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB habe versprechen lassen (Verstoß gegen das Halbteilungsprinzip). § 656c BGB sei auch bei Konstellationen wie in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall anwendbar und nach § 656c Abs. 2 BGB sei der Vertrag daher unwirksam. Das deshalb, weil das nachgewiesene Objekt ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift sei, da es in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene, auch wenn das mit dem Haupthaus verbundene Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfüge. Der BGH hat die Revision der Maklerin als unbegründet zurückgewiesen.
Die Begründung des BGH:
Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Wohnzweck ergibt sich im Streitfall aus dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gewürdigten Gesamteindruck. Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist.
Der Anwendung des § 656c BGB steht weiter nicht entgegen, dass im Streitfall nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat. Zwar regelt § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler und jeweils den Parteien des Kaufvertrags, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Kaufvertrags. Diese Vorschrift ist jedoch entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Der Zweck des § 656c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Es erweist sich als planwidrige Regelungslücke, dass die Vorschrift des § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasst.
Nachweis: BGH, Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 32/24 – Pressemitteilung Nr. 044/2025 vom 06.03.2025
Kommentar:
Die Entscheidung des BGH ist aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten folgerichtig, da die Bürofläche im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche nur einen Anteil von 1/5 beträgt. Der BGH ist dem Berufungsgericht gefolt, das bei seiner Wertung auch auf die Gesetzesmaterialien abgestellt hat, nach deren Definition ein Einfamilienhaus jedes Gebäude ist, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (BT-Drucks.19/15827 S.18). Dass der Maklervertrag nicht mit dem Verkäufer und Eigentümer – der späteren Hauptpartei des Notarvertrages – geschlossen worden ist, hat das Gericht auch zutreffend gewürdigt. Aufgrund des persönlichen Näheverhältnisses der die Maklerin beauftragenden Ehefrau des Verkäufers, ist es folgerichtig, den Schutzzweck des § 656c BGB (Schutz des Verbrauchers vor einer Courtagebelastung, der er wegen der Marktsituation nicht ausweichen kann) auf Fallkonstellationen wie hier, anzuwenden. Der BGH hat das Fehlen dieser Fallkonstellation in der Regelung des § 656c BGB als planwidrige Gesetzeslücke gewertet.
Siehe auch mein Terminhinweis vom 22.10.2024: