BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24
Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten
Kurzgefasst: § 656d BGB kommt auf jede Vereinbarung zur Anwendung, die eine Partei des Kaufvertrages, die nicht auch Partei des Maklervertages ist, zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn an den Makler verfplichtet. Die Vereinbarung verstößt dann gegen den Halbteilungsgrundsatz, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nicht zumindest Provision in der Höhe zahlen muss, in der die Vertragspartei des Immobilienkaufvertrages, die nicht Partei des Maklervertrage ist, Provision an den Makler zahlen muss (Halbteilungsgrundsatz). Der Makler muss die von der Partei des Immobiliienkaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrages ist, erhaltene Provision zurückzahlen.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein zur Nichtigkeit der entsprechenden
Vereinbarung führender Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns vorliegt, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird.
Auf die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil unter Zurückweisung der Revision der Beklagten aufgehoben und die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgebende Entscheidung des Landgerichts wiederhergestellt und das wie folgt begründet:
§ 656d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Der Anwendbarkeit des § 656d BGB steht es deshalb auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.
Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
Nachweis: BGH Pressemitteilung Nr. 045/2025 vom 06.03.2025
Kommentar:
Vom Wortlaut des § 656d BGB ausgehend, sind die der Klage stattgebenden Entscheidungen – Stattgabe der Klage und Verurteilung zur Rückzahlung des geleisteten Maklerlohns in voller Höhe – folgerichtig. Die Vorschrift gewährt den wirksamen und fälligen Anspruch auf den Maklerlohn gegen die Erwerber (Hier; Kläger) erst dann, wenn auch die den Makler beauftragende und die Wohnimmobilie verkaufende Partei, mindestens zur Zahlung des Maklerlohns in gleicher Höhe verpflichtet bleibt und den Maklerlohn auch gezahlt hat und sie oder der Makler einen Nachweis für die Zahlung des Maklerlohns erbringt. Da die Verkäuferin gar keine Zahlung geleistet hatte – es wurde nur der Kaufpreis in Höhe des Courtageanspruchs von 25.000,- € der Maklerin gegen die Verkäuferin reduziert – sprechen Wortlaut und der Sinn und Zweck des § 656d BGB dafür, den Anspruch der Maklerin auf den Maklerlohn gegen die Erwerber ganz zu versagen und die Maklerin zur Rückzahlung des gesamten Betrages an die Kläger zu verurteilen, wie vom LG Bonn entschieden worden ist. Regelungszweck ist insbesondere das Prinzip der Halbteilung- oder Preisgleichheit, für den Fall, dass nur die 1. Hauptvertragspartei den Maklervertrag geschlossen hat, die 2. Vertragspartei dagegen ohne einen Maklervertrag die so veranlasste Maklercourtage übernehmen soll.
Hinweis: Den Gesetzesmaterialien ist zu entnehmen, dass unter die Regelung jede Art von vertraglicher Verpflichtung fallen soll, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung der Maklerprovision begründet wird (z.B. Erfüllungsübernahme, Pflicht zur „Erstattung“, selbständiges Schuldanerkenntnis, Vertrag zugunsten Dritter), als Umgehungsgeschäfte (BT-Drs 19/15827 S 20). Umgehungsgeschäften soll damit die Wirksamkeit versagt werden.
§ 656d BGB
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.