BGH – I ZR 138/24 – Entscheidung, ob und ggf. mit welcher Folge ein Verstoß gegen Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns (§ 656d BGB) vorliegt (Verhandlungstermin 23.01.2025 um 10:00 Uhr)
In dem Verfahren I ZR 138/24 wird der BGH darüber entscheiden, ob und ggf. mit welcher Folge ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns, wie er in § 656d BGB festgelegt ist, anzunehmen ist, wenn ein Makler ausschließlich für den Verkäufer der Immobilie tätig geworden ist und sich nur der Käufer zur Zahlung des Maklerlohnes verpflichtet.
Sachverhalt:
Die von der Verkäuferin mit der Vermittlung beauftragte und gewerblich tätige Maklerin (Beklagte), vermittelte ein im Eigentum der Verkäuferin stehendes Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut ist, an die Kläger. Der Maklerin entstand durch die Vermittlung ein Anspruch auf Maklerlohn gegenüber der Verkäuferin in Höhe von 25.000,- €. Der im Exposé
ursprünglich genannte Kaufpreis wurde um genau diesen Betrag reduziert. Die Kläger verpflichteten sich gegenüber der Maklerin zur Zahlung einer Courtage in identischer Höhe und zahlten diese nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Eine Courtagezahlung durch die Verkäuferin (Auftraggeberin) erfolgte nicht. Die Kläger verlangen von der Maklerin die Rückzahlung des geleisteten Courtagebetrags.
Verfahrensgang:
In erster Instanz war die Klage erfolgreich, das Landgericht Bonn (LG Bonn 15 O 88/23) hat der Klage stattgegeben. Die gegen das Urteil gerichtete Berufung der Beklagten (Maklerin) war vor dem Oberlandesgericht Köln teilweise erfolgreich. Die Beklagte wurde nur zur Zahlung von 12.500,- € verurteilt (OLG Köln, Urt. v. 27.06.2024 – 24 U 132/23). Das OLG Köln hat in den Gründen darauf abgestellt, dass die verpflichtende Vereinbarung der Kläger mit der Maklerin, den vollen Maklerlohn zu zahlen, gegen § 656d Abs. 1 BGB verstoße. Folge sei aber, so dass OLG Köln, nicht die vollständige Nichtigkeit der Vereinbarung, sondern Nichtigkeit nur in Bezug auf den Betrag, der den halben Maklerlohn übersteigt, im Übrigen bleibe es bei der Wirksamkeit der Vereinbarung.
Nachweis: BGH – Pressemitteilung Nr. 198/2024
Kommentar:
Vom Wortlaut des § 656d BGB ausgehend, erscheint die in der ersten Instanz gefällte Entscheidung – Stattgabe der Klage und Verurteilung zur Rückzahlung des geleisteten Maklerlohns in voller Höhe – folgerichtig. Die Vorschrift gewährt den wirksamen und fälligen Anspruch auf den Maklerlohn gegen die Erwerber (Hier; Kläger) erst dann, wenn auch die den Makler beauftragende und die Wohnimmobilie verkaufende Partei, mindestens zur Zahlung des Maklerlohns in gleicher Höhe verpflichtet bleibt und den Maklerlohn auch gezahlt hat und sie oder der Makler einen Nachweis für die Zahlung des Maklerlohns erbringt. Da die Verkäuferin gar keine Zahlung geleistet hatte – es wurde nur der Kaufpreis in Höhe des Courtageanspruchs von 25.000,- € der Maklerin gegen die Verkäuferin reduziert – sprechen Wortlaut und der Sinn und Zweck des § 656d BGB dafür, den Anspruch der Maklerin auf den Maklerlohn gegen die Erwerber ganz zu versagen und die Maklerin zur Rückzahlung des gesamten Betrages an die Kläger zu verurteilen, wie vom LG Bonn entschieden worden ist. Regelungszweck ist insbesondere das Prinzip der Halbteilung- oder Preisgleichheit, für den Fall, dass nur die 1. Hauptvertragspartei den Maklervertrag geschlossen hat, die 2. Vertragspartei dagegen ohne einen Maklervertrag die so veranlasste Maklercourtage übernehmen soll.
Hinweis: Den Gesetzesmaterialien ist das Folgende zu entnehmen: Unter die Regelung soll jede Art von vertraglicher Verpflichtung fallen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung der Maklerprovision begründet wird (z.B. Erfüllungsübernahme, Pflicht zur „Erstattung“, selbständiges Schuldanerkenntnis, Vertrag zugunsten Dritter), als Umgehungsgeschäfte (BT-Drs 19/15827 S 20). Umgehungsgeschäften soll damit die Wirksamkeit versagt werden.
§ 656d BGB
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.