BGH – I ZR 32/24 – maklerrechtliche Einordnung der Immobilie als Einfamilienhaus (§ 656c BGB) bei Anbau mit Büro und Garage bei Doppeltätigkeit, wenn die Ehefrau des Verkäufers den Makler beauftragt (Verhandlungstermin am 23.01.2025 um 09:00 Uhr)
In dem Verfahren I ZR 32/24 wird der BGH darüber entscheiden, ob eine Immobilie auch dann als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c BGB einzuordnen ist, wenn das Gebäude über einen Anbau mit Büro und Garage verfügt. Des Weiteren, wird darüber entschieden, ob § 656c BGB auch dann zur Anwendung kommt, wenn nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Makler beauftragt hat.
Sachverhalt:
Durch Nachweis der als Maklerin beauftragten Klägerin, erwarben die Beklagten, nach Unterzeichnung einer Courtagevereinbarung mit der Maklerin, ein Grundstück, dass mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, das zusätzlich über einen Anbau mit Büro, eigenem Eingang und Hausnummer sowie eine Garage verfügt. Die klagende Maklerin war von der Ehefrau des
Verkäufers mit der Vermarktung beauftragt worden, wobei eine andere Provision vereinbart worden war als mit den Beklagten.
Verfahrensgang:
Das Landgericht Düsseldorf (11 O 44/22) hat die Klage auf Zahlung der Maklercourtage abgewiesen und das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.01.2024 – 7 U 243/22). Das OLG hat moniert, dass sich die klagende Maklerin nicht sowohl von Verkäufer als auch Käufer eine Provision in gleicher Höhe gemäß § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB habe versprechen lassen (Verstoß gegen das Halbteilungsprinzip). § 656c BGB sei auch bei Konstellationen wie in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall anwendbar und nach § 656c Abs. 2 BGB sei der Vertrag daher unwirksam. Das deshalb, weil das nachgewiesene Objekt ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift sei, da es in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene, auch wenn das mit dem Haupthaus verbundene Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfüge. Die Klägerin verfolgt mit der Revision zum BGH ihr Courtageverlangen weiter.
Nachweis: BGH – Pressemitteilung Nr. 196/2024
Kommentar:
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf ist aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten folgerichtig, da die Bürofläche im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche einen Anteil von 1/5 beträgt. Das Gericht hat bei seiner Wertung auch auf die Gesetzesmaterialien abgestellt, nach deren Definition ein Einfamilienhaus jedes Gebäude ist, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (BT-Drucks.19/15827 S.18). Dass der Maklervertrag nicht mit dem Verkäufer und Eigentümer – der späteren Hauptpartei des Notarvertrages – geschlossen worden ist, hat das Gericht auch zutreffend gewürdigt. Aufgrund des persönlichen Näheverhältnisses der die Maklerin beauftragenden Ehefrau des Verkäufers, ist es folgerichtig, den Schutzzweck des § 656c BGB (Schutz des Verbrauchers vor einer Courtagebelastung, der er wegen der Marktsituation nicht ausweichen kann) auf Fallkonstellationen wie hier, anzuwenden.
Die im Januar 2025 zu erwartende Entscheidung des BGH wird daher (1) die Frage der Definition des Einfamilienhauses im Sinne des § 656c BGB und (2) die Frage der Identität bei personalen Näheverhältnissen (hier: Ehefrau des Verkäufers als Partei des Maklervertrages und Auftraggeberin) grundsätzlich entscheiden.